ЦБ внимательно наблюдает за рынком недвижимости, потому что современный девелопмент тесно завязан на проектное финансирование и эскроу-счета.
Эскроу-модель начала массово работать с конца 2019 года. До этого доля ипотеки в сделках на первичном рынке в столичном регионе была около 50% (в области — примерно 55%), а затем ипотечных сделок стало заметно больше. Часто это объясняют запуском льготной ипотеки в 2020 году, но есть и более глубокая причина: банкам стало выгодно зарабатывать на всех этапах строительства.
Схема выглядит так:
1) Сначала банк выдает девелоперу бридж-кредит на покупку земли — обычно по ставке «ключевая + 3–4%», иногда «+ 5–6%». Пока идет проектирование 2–3 года, банк получает проценты.
2) Затем девелопер приходит за проектным финансированием, где банк также зарабатывает.
3) Параллельно деньги покупателей по договорам долевого участия хранятся на эскроу-счетах в банке: это предсказуемый по срокам ресурс до ввода дома в эксплуатацию.
4) Ипотека для покупателя стала для банка менее рискованной: средства не уходят «на сторону», а лежат на эскроу до завершения стройки. Ранее риски были выше — если проект срывался, покупатель продолжал платить ипотеку без квартиры, а у банка не возникало нормального залога.
Дополнительно в 2022 году девелоперы активно субсидировали ипотеку, снижая ставки до околонулевых — и платили банкам за эту скидку живыми деньгами заранее, что давало банкам еще один источник дохода.
К 2024 году рынок начал остывать: возможностей для субсидирования меньше, появились ограничения (ипотечный стандарт), а «разогнанный» цикл строительства нельзя остановить мгновенно. На этом фоне падает доля ипотеки, растут рассрочки, а рынок подстраивается под семьи и их ипотечные лимиты. Ожидаемый сценарий — плавное охлаждение: цены сильно не исчезнут, но объемы строительства могут существенно сократиться.
Эскроу-модель начала массово работать с конца 2019 года. До этого доля ипотеки в сделках на первичном рынке в столичном регионе была около 50% (в области — примерно 55%), а затем ипотечных сделок стало заметно больше. Часто это объясняют запуском льготной ипотеки в 2020 году, но есть и более глубокая причина: банкам стало выгодно зарабатывать на всех этапах строительства.
Схема выглядит так:
1) Сначала банк выдает девелоперу бридж-кредит на покупку земли — обычно по ставке «ключевая + 3–4%», иногда «+ 5–6%». Пока идет проектирование 2–3 года, банк получает проценты.
2) Затем девелопер приходит за проектным финансированием, где банк также зарабатывает.
3) Параллельно деньги покупателей по договорам долевого участия хранятся на эскроу-счетах в банке: это предсказуемый по срокам ресурс до ввода дома в эксплуатацию.
4) Ипотека для покупателя стала для банка менее рискованной: средства не уходят «на сторону», а лежат на эскроу до завершения стройки. Ранее риски были выше — если проект срывался, покупатель продолжал платить ипотеку без квартиры, а у банка не возникало нормального залога.
Дополнительно в 2022 году девелоперы активно субсидировали ипотеку, снижая ставки до околонулевых — и платили банкам за эту скидку живыми деньгами заранее, что давало банкам еще один источник дохода.
К 2024 году рынок начал остывать: возможностей для субсидирования меньше, появились ограничения (ипотечный стандарт), а «разогнанный» цикл строительства нельзя остановить мгновенно. На этом фоне падает доля ипотеки, растут рассрочки, а рынок подстраивается под семьи и их ипотечные лимиты. Ожидаемый сценарий — плавное охлаждение: цены сильно не исчезнут, но объемы строительства могут существенно сократиться.
