Оценивать офисный рынок Москвы по показателю поглощения сейчас некорректно: значительная часть предложения — это «перспективные» проекты, но среди них много тех, что существуют лишь на бумаге. По оценке автора, около четверти такого объема — примерно 2 млн кв. м — могут не дойти до реальной стройки или уехать по срокам из‑за согласований и усложнившихся условий для девелоперов.
Рынок при этом сильно сместился в сторону продаж на стадии строительства: около 70% сделок приходится на продажу «в стройке». Этот перекос начался в 2023 году, когда из‑за дорогого финансирования и высокой себестоимости девелоперы стали активнее покрывать стройку продажами, а аренда сократилась до исторического минимума. Поэтому объем продаж нередко подают как «спрос», хотя он во многом отражает текущую модель финансирования проектов.
Если смотреть на риск «навеса» и возможного пузыря, то из прогнозируемых до 2030 года 5,7 млн кв. м новых офисов (при том, что весь объем вряд ли будет реализован из‑за переносов) у инвесторов может оказаться не более 40% — около 2 млн кв. м. При темпах ввода порядка 350–500 тыс. кв. м в год это, по сути, не должно резко изменить вакансию и баланс рынка. Поглощение «серой вакансии» в новых объектах, скорее всего, растянется на 3–5 лет, что выглядит умеренно позитивным сценарием для офисной Москвы — при условии, что новый объем продолжит сдвигаться по срокам.
Рынок при этом сильно сместился в сторону продаж на стадии строительства: около 70% сделок приходится на продажу «в стройке». Этот перекос начался в 2023 году, когда из‑за дорогого финансирования и высокой себестоимости девелоперы стали активнее покрывать стройку продажами, а аренда сократилась до исторического минимума. Поэтому объем продаж нередко подают как «спрос», хотя он во многом отражает текущую модель финансирования проектов.
Если смотреть на риск «навеса» и возможного пузыря, то из прогнозируемых до 2030 года 5,7 млн кв. м новых офисов (при том, что весь объем вряд ли будет реализован из‑за переносов) у инвесторов может оказаться не более 40% — около 2 млн кв. м. При темпах ввода порядка 350–500 тыс. кв. м в год это, по сути, не должно резко изменить вакансию и баланс рынка. Поглощение «серой вакансии» в новых объектах, скорее всего, растянется на 3–5 лет, что выглядит умеренно позитивным сценарием для офисной Москвы — при условии, что новый объем продолжит сдвигаться по срокам.
