Level Group не допустили до аукциона за площадку под продолжение Will Towers

Level Group не приняли к участию в аукционе за площадку на проспекте Генерала Дорохова, где планируется продолжение проекта Will Towers. Город формально продаёт 100% доли в ООО «СЗ „Волынская“», на балансе которого два участка общей площадью 1,74 га, но по сути речь идёт о потенциале застройки почти 181 тыс. кв. м рядом с другими жилыми проектами.

Первая очередь Will Towers на рынке считается непростым и не самым ликвидным продуктом для своей локации, а вторая очередь дополнительно обременена условиями, которые заметно утяжеляют экономику.

Стартовая цена лота — 4,9 млрд рублей, что выглядит как около 27 тыс. руб. за «квадрат» потенциальной застройки, но к цене добавляются существенные обязательства:

1) вместе с активом переходят долги до 365 млн рублей и займ до 10,2 млн рублей, а также комиссия 1% в пользу «Мосзакупок» от цены сделки; даже при минимальном шаге фактический стартовый чек оценивается примерно в 5,3 млрд рублей;
2) потребуется инфраструктурный договор с городом и компенсация за социальную инфраструктуру (места в школах и поликлиника);
3) новый собственник должен за свой счёт завершить улично-дорожную сеть: продолжить существующую эстакаду, ввести объект в эксплуатацию и затем безвозмездно передать его Москве;
4) на участке действуют инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ «ТЭЦ-12—МГУ».

Дополнительно проект придётся адаптировать под актуальные требования города к архитектуре (разнообразие фасадов, силуэтность, «пятый фасад», подсветка и т. п.), а также под новые нормы по парковке по №2118-ПП: норматив зависит от структуры квартир — от 0,8 машиноместа на квартиру до 70 кв. м до 1,6 места на квартиры площадью свыше 100 кв. м. Это влияет и на планировки, и на объём подземного паркинга.

В результате лот выглядит как «витринные» 181 тыс. кв. м за 4,9 млрд рублей, но с набором затрат и рисков — долги, инфраструктурные платежи неопределённого размера, строительство и бесплатная передача эстакады, ограничения по сетям, новые расчёты парковки и удорожание архитектуры. Главная интрига торгов — кто сможет свести эту экономику в прибыль и решится на покупку.